Een mogelijke oplossing voor het probleem op de woningmarkt: makkelijk te bouwen starterswoningen 

Het Wetenschappelijk Bureau van BBB is op werkbezoek geweest bij architect Aad Gerts, die een innovatief plan heeft bedacht om starterswoningen aantrekkelijker te maken. Volgens hem zit de woningmarkt muurvast. Hij heeft een visie bedacht dat dit van onderop zou kunnen oplossen. 

Deze visie pleit voor een nieuwe manier van omgaan met grond en woningbouw voor starters. Volgens deze visie staat de woningmarkt onder grote druk en worden jonge woningzoekenden geconfronteerd met hoge grondprijzen die het realiseren van een goedkope starterswoning bijna onmogelijk maken.

De initiatiefnemer stelt dat wanneer de overheid landbouwgrond aankoopt, deze grond zou moeten worden verkaveld tegen de oorspronkelijke graslandprijs, zonder winstoogmerk. Dit moet gebeuren in het kader van het algemeen belang: vrijwel iedereen kent wel (klein)kinderen of jonge mensen die moeite hebben om een woning te vinden. Door zelf het goede voorbeeld te geven, kan de overheid (gemeente) volgens hem ook andere marktpartijen stimuleren genoegen te nemen met normale prijzen.

Hij benadrukt dat wanneer landbouwgrond door een bestemmingswijziging verandert in bouwgrond, er vaak grote winsten worden gemaakt door individuele partijen: winsten die uiteindelijk worden betaald door starters die al beginnen met een te hoge kavelprijs. Om dit effect te verzachten, zou een planbatenheffing kunnen worden ingezet, vergelijkbaar met de constructies bij het omzetten van vakantieparken naar permanente bewoning. De opbrengst daarvan zou vervolgens weer moeten worden gebruikt om het betreffende woningbouwproject betaalbaar te houden.

In zijn visie draait dit model om drie principes van algemeen belang:

• Een dak boven het hoofd als basisbehoefte.
• Betaalbare woningen specifiek voor starters.
• Woningen blijven beschikbaar voor toekomstige starters, door ze bij verhuizing terug te laten vloeien naar de lokale overheid tegen aanschafprijs plus inflatiecorrectie, ondersteund door een gemeentelijke wachtlijst.

Binnen dit concept worden de woningen niet verkocht via de vrije markt, maar circuleren zij binnen een gemeentelijk starters bestand. Volgens de bedenker zal, wanneer de onderkant van de markt dankzij dit soort oplossingen stabiel en betaalbaar wordt, ook de prijsdruk in hogere segmenten afnemen en ontstaat er rust en doorstroming.

Naast starters richt de visie zich ook op ouderen. Veel senioren wonen in relatief grote woningen, maar zouden volgens hem best kleiner willen wonen als dat op een aantrekkelijke en eerlijke manier kan. Door hen een passende, kleinere woning te bieden, komt woonruimte vrij in het middensegment, wat de doorstroming op de gehele woningmarkt bevordert.

De zogenaamde HEXAGON-woning, die volgens het plan koppelbaar en stapelbaar is, biedt daarbij extra flexibiliteit voor zowel starters als ouderen die toch iets groter willen wonen. Hoewel het in de basis starterswoningen zijn, zou een beperkte mix met ouderen kunnen bijdragen aan leefbaarheid, variatie en doorstroming.

Het plan stelt verder dat iedere gemeente met woningnood een afdeling volkshuisvesting zou moeten inrichten. Deze afdeling verzamelt aanvragen van woningzoekenden en bepaalt op basis daarvan waar uitbreidingslocaties nodig zijn. De betreffende grond, vaak in bezit van agrariërs en gebruikt als grasland, zou door de overheid verworven moeten worden tegen graslandprijs en verkaveld zonder winstoogmerk. Op die grond zouden uitsluitend bouwvergunningen worden verleend voor woningen in lijn met dit model.

Om grondbezitters tegemoet te komen, wordt ook een gemengde variant genoemd: 50% van de grond wordt beschikbaar gesteld voor starters tegen graslandprijs, en 50% mag voor marktwaarde worden geëxploiteerd. Alternatief zouden agrariërs hun grond kunnen uitgeven via erfpacht voor starters, bijvoorbeeld tegen een geïndexeerd tarief van 5% per jaar.

De initiatiefnemer benadrukt dat dit plan alleen kans van slagen heeft als alle betrokken professionals bereid zijn anders te denken: minder gericht op maximale winst, meer gericht op maatschappelijk rendement. Alleen dan kan de woningmarkt volgens hem weer toegankelijk worden voor jonge mensen, en ontstaat er echte doorstroming, stabiliteit en toekomstperspectief. Zie hieronder afbeeldingen en de uitsplitsing van de kosten van zo’n woning.

Kostenberekening HEXAGON-Woningen

———————————– 

1 ha grasland kost gemiddeld € 75.000,00 

Grond aan te kopen door een grondbank vallende onder Volkshuisvesting. Het voorbeeldplan betreft 25 woningen op 1 ha 

25 woningen delen op € 75.000,00 = € 3.000,00 per kavel 

Grond uitgeven op erfpachtbasis regen 5% = € 150,- per jaar 

-> Bouwrijp maken 

———————————— 

Infrastructuur, riolering, bestrating enz. € 300.000,00 

25 kavels delen op € 300.000,00 : € 12.000,00 per kavel 

Hoe en waar te financieren of te verrekenen in overleg 

€ 12.000 te financieren tegen 5% = € 600,- per jaar 

-> Prijs van de HEXAGON-woning 

————————————— 

De woning kost, geheel compleet incl. fundering en installaties € 125.000,00 Woning Iaten financieren tegen 5% = € 6.250,00 per jaar 

TOTAAL

—————————————- 

Kavel €150,- per jaar 

Bouwrijp maker € 600,- per jaar 

Woning € 6.250,- per jaar 

Totaal € 7.000,00 delen door 12 maanden € 584,- per maand